上海存量工业用地二次开发，面临原产权人共同利益没有绑定、政府土地收储资金无法平衡、基层缺乏明确政策操作路径、外部主体参与路径尚不清晰等问题。建议进行分类施策：针对具备转型意愿和能力的国有企业、头部大型企业等，加强政策支持力度；针对有意愿配合但转型能力不足的原权利主体，提供多样政策通道，明确操作路径；针对有专业能力的外部主体，理顺体制机制，有效引导参与。
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