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摘要
《民法典》新增的房屋承租人优先承租权制度仅有一个原则性的条文，因而有必要从解释论的角度对该制度作进一步的细化。将承租人优先承租权界定为形成权更利于权利的实现；短期租赁的承租人也应享有优先承租权；以收回房屋不再出租为由阻断优先承租权的，再次出租应当有六个月的间隔期；“租期相同”一般应视为同等条件，但对居住用房租赁可规定除外情形；“租赁用途”原则上不作为同等条件，用途确实影响房屋价值的，可以借鉴《德国民法典》第四百六十六条“支付替代金钱”的方式处理；租期届满，出租人将房屋出租给一定范围内的亲属，或者承租人在租赁期间内存在对租赁关系影响较大的违约行为，或者承租人对租赁物的使用构成不能容忍的不爱惜租赁物的行为，或者存在不能容忍的不讲卫生、不讲公德的行为，承租人的优先承租权可以被排除；在出租人于间隔期内将房屋出租给第三人且第三人已经占有租赁房屋的情形下，承租人要求通过实际履行实现优先承租权的，其主张应否获得支持当根据第三人善意抑或恶意作区分。
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单位同济大学; 中国人民银行
