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摘要
国有企业有限持有的土地使用权与地方政府强势控制的土地发展权构成了国企划拨土地的特殊产权结构，并在土地再开发过程中涉及复杂的利益博弈。现有文献中常用科斯谈判去理解优势区位的国企土地无法更新的交易成本根源，但在发生再开发行为中的解释存在明显的局限性。研究提出一个命题，即认为产权主体创设新产权形式的效率要比谈判中的利益博弈大得多，并以上海例证说明。研究发现上海地方政府同国企在转型经济中不断重构土地产权结构来重新分配土地再开发的收益，并为产权创设提供了有效的制度语境，形成了四种典型历时性的产权交易形式。产权创设的演进一方面是在激活土地发展权以强化权利人参与再开发行为的积极性，另一方面也是在不断回应当前制度的负外部性。
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