从国际对比看中国房地产发展空间与新模式探索

作者：陈卫东; 叶银丹

来源：国际金融, 2023, (05): 57-71.

DOI：10.16474/j.cnki.1673-8489.2023.05.005

• 房地产
• 发展模式
• 国际对比

房地产是关系到国计民生的系统重要性行业。近年来，我国房地产行业发展正处于转型关键期，分析研究其未来发展空间、探索新发展模式具有重要意义。我国房地产行业数十年的快速发展，对经济社会带来较大正向效应，但同时也引发了一些问题。从国际比较来看，当前我国房地产业发展存在供需结构失衡、房价上涨过快、居民杠杆率快速上升、行业风险暴露等不少问题。在房地产健康稳健发展方面，德国和新加坡的经验值得借鉴。德国以稳健的金融制度、独特的住房储蓄模式、均衡的税收制度、完备的租赁制度等手段有效防范房地产泡沫。新加坡以独特的土地征收、组屋建设制度，以及完善的房地产行业管理制度形成了政府兜底型住房保障体系。在房地产泡沫方面，美国和日本在泡沫破裂后走出了两条不同的复苏之路，其中日本的教训值得借鉴。日本应对房地产泡沫破裂的政策力度不足、行动缓慢，叠加老龄化、技术进步缓慢等原因，经济陷入长期低迷。未来，我国房地产发展仍有增长点，新型城镇化、区域发展、住房条件改善都将带来新增住房需求。建议短期内，政策需积极支持房地产行业企稳，妥善化解已经出现的风险，防止风险传染，避免房地产泡沫破裂。中长期，积极推动房地产行业发展模式从“以市场化为主”转向“政府兜底+市场化发展”相结合；完善租赁制度，积极推动租售同权，逐步推动住房回归居住属性；稳妥推进房产税，促进房地产市场长期健康发展；加快推动房地产企业转型，从当前的物理空间建造者逐步向不动产资产全产业链综合管理方案提供者转变。