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摘要
城市更新已成为澳门填海造地以外重要的空间拓展渠道。2013年以来，在产业转型和改善民生的目标驱动下，澳门城市更新经历了从“旧区重整”向“都市更新”的制度转型，反映了政府主导下的更新治理逻辑演化。研究首先分析了澳门城市更新的制度改良、治理逻辑和治理困境，进而以祐汉项目为例，评估城市更新制度对更新实施的影响。研究发现：澳门的城市更新面临多重掣肘，包括城市转型的资源约束，私有土地征收、城市风貌和开发管控约束，城市定位摇摆和规划缺位。政府监督，都市更新公司运作的治理模式体现了“权力下放—融资拓展—民生经济”的内在逻辑。建构中的城市更新制度并未化解私有产权意识固化、社会共识难以达成等深层次问题，空间规划管控和配套政策缺位阻碍了更新制度的实施成效。城市更新需立足澳门本土法制环境，对接产业结构多元化和民生改善两大核心目标，提升多元合作的治理能力，逐步消除都市更新的多重约束。
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