在先不动产抵押权与租赁权的冲突与协调

作者：吴铭

来源：法制博览, 2020, (15): 42-44.

• 先抵押后租赁
• 协调冲突
• 利益平衡

在物尽其用的价值观念下,抵押权和租赁权各自的特征决定了抵押权与租赁权在同一物体上发生竞合。司法实践中,抵押权与租赁权间的冲突主要体现在法院强制执行实现不动产抵押权的过程中,如何协调、平衡不动产抵押权人和承租人的利益。我国现行法相关法律规定保护权利设立在先一方的利益。先租赁后抵押的情形下,我国现行有关法律规定较为完善,一致认为不动产所有权的变动不影响租赁关系的存在,优先保护租赁权人利益。反之,先抵押后租赁的情形下,我国现行法有关协调抵押权与租赁权冲突的规定模糊、法律体系混乱以及缺乏相关配套制度规定等,导致各地法院在执行实现在先不动产抵押权时,适用标准不一,造成同案不同执、损害司法公信力、过度保护抵押权人而侵害租赁权人合法权益等问题。鉴于此,本文通过在分析现行相关法律规定的基础上,参考日本、瑞士相关问题立法,提出建立层次化租赁权设立时间认定标准、评价租赁权是否影响抵押权实现的制度、承租人暂缓交付制度等一系列完善建议,以期协调执行中在先不动产抵押权与租赁权之间的冲突。