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摘要
租差视角下，城市更新中的公共利益可理解为一种公众委托政府代理而获得的公共属性租差。最大化捕获公共利益是城市更新的核心目标，但开发商主导的市场化更新却导致了公共利益的普遍性耗散。本文基于产权“公共领域”的视角对租差模型进行了优化，将产权界定、竞租主体纳入到租差模型中，构建了“产权界定-地租生成-租差分配-公共利益捕获耗散”的解释框架。研究发现，公共利益的捕获与耗散是产权界定、租差分配、政府干预的综合结果，其中，政府干预扮演核心角色。在城市更新产权的初始界定和增值分配两大阶段中，存在着非正规空间地租、公共利益、可释放潜在地租三大典型产权“公共领域”，政府通过对上述产权公共领域地租的差别化干预来改变租差分配，从而影响城市更新进程和公共利益的捕获与耗散。本文认为应加强对城市更新中产权公共领域的有效治理，从而保障城市更新中的公共利益捕获。
