城市房屋使用性质变更是城市更新与发展中普遍存在的现象,其生效与效力问题涉及国家、权利人、利害关系人等不同主体之间利益的保护,现行法规定不明确,亟待研究。其中,须办理房屋使用性质和土地用途变更登记的,自登记时发生物权变动效力,亦即房屋使用性质发生改变,以新记载于不动产登记簿上的用途为准;反之,仅须规划主管部门批准的,自批准时生效;有些不须批准仅须备案的,自办理住所登记时生效,当事人有权按照批准或备案的房屋使用性质对房屋加以利用。房屋使用性质变更会发生附随效力。
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