越负债,越投资?——住房金融化下的房企负债-投资行为与空间分异

作者：李嘉; 董亚宁; 贺灿飞^*

来源：经济管理, 2020, 42(08): 171-189.

DOI：10.19616/j.cnki.bmj.2020.08.011

• 住房金融化
• 负债-投资发散(收敛)模型
• 四象限模型
• 非理性预期
• 空间分异

住房金融化程度加深的重要诱因是房价上涨预期引致的房地产投资属性显化,在此背景下探讨房企负债投资行为与空间分异至关重要。本文基于四象限模型,将住房市场细分为消费型和投资型,通过构建"负债-投资发散(收敛)模型"探讨房企负债投资行为,并选取35个大城市的面板数据进行事实检验。研究表明:全国层面,在金融化冲动Ⅰ推动下,房地产投资不断扩张是总体趋势,房企杠杆率与房地产投资呈正向关系且存在空间分异;东部地区房企通过销售和房价优势迅速"补仓"进而平衡负债,杠杆率显著低于中部、东北部地区以及全国平均水平;中部和东北部房地产市场去化能力有限,无法平抑房企的杠杆率压力,呈现出越投资越负债、越负债越投资的循环;西部地区房地产投资一直处于下行区间,房企杠杆率不降反升,两者呈现显著负相关。在金融化冲动Ⅱ的推动下,"负债-投资发散"机制仍然存在且呈现动态特征,一旦市场条件改变直至金融化冲动Ⅱ消失,静态市场原始均衡点将加速向原点收敛,造成投资迅速塌缩,这从理论上揭示了"负债-投资"机制存在的风险。本文政策启示为:控制房企财务违约风险、强化土地多元供给手段、完善房地产发展环境、探索长效调控措施和深化房地产金融改革是确保住房金融化下的房地产业健康发展的有效措施。

• 单位
  北京大学; 国家发展和改革委员会宏观经济研究院