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摘要
在"人民城市人民建,人民城市为人民"的时代背景下,探讨物业服务管理的优化路径显得尤为重要。业主作为建筑物区分所有权人,以自己的真实意志选聘满意的物业服务企业是"业主自治权"实现的重要方式之一。实践中,业主因实体或程序问题无法及时有效地参与居民自治生活,由此引发对社区管理的不满,多以物业服务合同效力纠纷诉诸法院。而我国法院在审理此类案时,对无业主意志参与的物业服务合同在各类情形下的效力判定、对法律的理解与适用标准,都有待完善与统一。一般而言,前期物业服务合同对业主具有约束力,但住宅建设单位未经招投标程序签订的合同应属无效。后期,业主委员会未经业主大会决议或以业主大会转授权的形式签订的物业服务合同亦属无效。对此,在社区管理法治化、规范化的道路上,要推进物业服务合同与相关司法解释的联动修改,更好地维护业主的合法权益,培养共治共建共享的良好氛围,激活城市治理的"神经末梢"。
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