论备案登记应有预告登记效力——一个事关我国经济和民生的重大法技术问题

作者：孟勤国

来源：法治研究, 2022, (05): 114-125.

DOI：10.16224/j.cnki.cn33-1343/d.2022.05.003

• 备案登记
• 预告登记
• 商品房预售
• 住建局
• 不动产登记中心

备案登记是控制商品房预售商业模式风险的阀门，其核心价值和功能在于物权公示效力。近年来，司法裁判依据德国民法教义学否定备案登记的物权公示效力，我国政府20余年努力而卓有成效的备案登记制度面临全面瓦解的危险。备案登记与商品房预售预告登记小异大同，均为行政管理行为，均赋予商品房预售合同的对世效力，均确认购房人取得预售房所有权的权利，司法裁判和一些学者不应视若无睹。备案登记和预告登记同为确认和保障购房人的预售房所有权取得权，这一权利不是学者所言的债权、物权期待权、事实物权，而是以特定的已预售房为客体的物权。同时，商品房预售合同具有承揽合同的本质，已预售房作为定作物，其所有权属于购房人，开发商仅有留置权。为了维护我国经济和民生的稳定，确立购房人权利第一优先顺序，减少登记的行政管理成本和风险，我国应当明确备案登记具有预告登记效力。为此，建议最高人民法院立即出台相应司法解释纠错，以解燃眉之急；全国人大、国务院研究和确定备案登记为预告登记的一种法定类别，由住建局承担登记职能，不动产登记中心不再办理商品房预售登记业务。以此为鉴，我国社会应高度重视法律技术对法律价值与功能的异化。