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摘要
利用集体建设用地发展租赁住房是集体经营性建设用地入市改革的契机和方向之一。引入土地发展权进行理论分析，集体土地租赁住房建设是在不改变所有权的前提下，由集体经济组织行使用途变更、强度提高的权利。在分析超大城市试点经验的基础上，总结当前集体土地租赁房建设的两大核心问题，即收益分配机制的不足和系统性规划体系的缺失。为此，提出要完善收益分配制度，保障农民权益；建立完整规划体系，合理配置土地发展权；进一步深化改革，提供更多元的政策支持。以此为突破口，拓展集体建设用地使用权及地上房屋的权能，赋予完整的土地发展权，显化集体建设用地资产属性，实现多功能复合利用。
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单位上海市城市规划设计研究院
