中国城市房地产价格走势与波动的驱动因素探析——来自全国31个省份与70个大中城市的经验证据

作者：张明; 刘瑶^*

来源：南京社会科学, 2021, (06): 26-38.

DOI：10.15937/j.cnki.issn1001-8263.2021.06.004

• 房价
• 驱动因素
• 调控政策

本文构建了研究中国房价走势与波动的分析框架,将影响房价的变量划分为需求类、供给类、金融类与政策类,实证分析了2005-2017年中国31个省份及自治区、70个大中城市房价的驱动因素,并进一步探讨了一、二线城市与五大区域核心城市群房价驱动因素的异质性,实证结论如下:第一,全国31个省份的房价一定程度上由供需类的基本面变量驱动,人口流入及优质资源数量、个人贷款增速与家庭部门杠杆率是其房价走势的最显著驱动因素,人均收入、货币供给增长与政策调控对房价波动的影响最为明显;第二,需求类与金融类变量驱动着全国70个大中城市房价的走势,需求类变量中,常住人口比例上升是房价上涨的显著推动因素,金融类变量中,个人住房贷款利率的降低对房价的抬升作用最大,几乎全部金融类变量驱动着大中城市房价的波动;第三,一、二线城市房价走势与波动受金融因素驱动更为显著,人均土地购置面积也是其房价变动的重要因素;第四,近年来房地产调控在一定程度内导致房价反向波动,政策难以达到预期效果。以上表明,人口或资源流动、信贷与杠杆率是此轮全国房价涨跌的重要原因,而人均收入的拉大、资金过度集聚与土地供给的失衡是此轮城市房价分化拉大的重要原因。

• 单位
  中国社会科学院金融研究所; 中国社会科学院财经战略研究院