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摘要
以宅基地“三权分置”为界分，宅基地制度目标从“居住保障”向“居住保障”与“财产价值”复合性功能变迁。政府规制从谋求二元目标异化为“财产价值目标”为主导的规制实践，并表现为政策执行异化下的目标混同、政府主导下对“财产价值目标”之偏执、市场有限理性下的目标悖离。宅基地制度目标具有公共性、复合性、超越性特征，宅基地流转市场具有创设性特征，分类规制理论与宅基地制度特征有效契合，构成宅基地制度规制革新的基础。集矢于特殊目的、具体目的干预的特殊性规制具有实现宅基地居住保障目标的优势，应配置新型居住权保障、包容性宅基地规划、底线性“户有所居”等法律制度。财产价值目标的实现仰赖于市场机制起决定作用的一般性规制，致力于宅基地财产价值的释放，配置市场准入、秩序规制、价格规制、退出规制等法律制度。
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