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摘要
在“房住不炒”的背景下，房地产行业在土地增值税上的增值率将长期位于较低水平。文章立足新形势，分析了房地产行业土增税的整体税负情况，梳理了普通住宅、“两分法”与“三分法”的税法规定，并通过计算推导、图表的方式，分析不同情况下，“两分法”与合并计算对土增税税负的影响，且作了案例验证，从而揭示出普宅免税对纳税人不一定有利，尤其是普宅负增值率时可能增加纳税人负担，与鼓励普宅建设的立法意图存在矛盾的情况。文末建议允许普宅的负增值额抵减项目全盘，以鼓励普宅建设，或者规定“两分法”只用于检验普宅是否满足税收优惠条件，纳税人可以放弃普宅免税的税收优惠政策，选用合并计算，从而使享受税收优惠真正成为权利，避免反向成为纳税人的负担。
