美国住房反向抵押贷款：历程、经验和挑战

作者：陈功; 郑秉文

来源：国际经济评论, 2022, 1-34.

• 住房反向抵押贷款
• 制度变迁
• 政府作用
• 担保机制

美国住房反向抵押贷款市场发端于1961年，其发展历程大致可划分为五个主要阶段，即市场自发下的实验探索阶段（1961-1981年）、联邦政府初步介入下的市场培育阶段（1982-1989年）、联邦政府推动下的小步发展阶段（1990-1999年）、联邦政府主导下的快速发展阶段（2000-2007年）和金融危机后的深度调整阶段（2008-2022年）。在1989年正式推出由联邦住房管理局为借贷双方提供保险的房产净值转换抵押贷款（HECM）之前，混乱的市场发展状况呈现政府重视不足、产品设计缺陷、市场互动缺乏、政府监管乏力、配套金融市场不完善等现实教训；此后政府和市场合力推动市场整体运行机制不断优化，整体发展历程突显政府积极支持、完善市场监管、强化私人机构参与积极性、政府为产品借贷双方提供担保等值得关注的发展经验。尽管当前美国住房反向抵押贷款市场大体走上成熟发展轨道，但仍然面临产品实际需求不足、私人领域积极性依然不高、借款人违约率较高、公众误解普遍和误导广告较多等不少挑战。总体来看，通过对相关市场支持条件进行适当引导，美国联邦政府主导并配置了相对合理的市场发展整体环境，预计未来美国住房反向抵押贷款市场将继续在财务稳健的基础上不断前行。

• 单位
  中国社会科学院; 马克思主义学院; 江南大学