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摘要
在存量更新背景下，探索适应城市发展需求的容积率弹性控制技术方法具有较强的现实意义。城市持续更新发展过程中对一定范围内的用地空间开发权进行适度动态调整，可促进城市开发和空间功能更好地适应城市发展的需要，但容积率弹性控制要避免过度市场化的导向。作为城市有机更新的代表，日本东京在优先保障公共利益的条件下，探索出优化更新开发成本收益分配的城市更新制度和容积率弹性控制技术。本文从制度逻辑、技术流程、核算方法、规划实践四个方面展开全面综合的分析，归纳总结东京容积率弹性控制的四个创新点：（1）充分认识开发权动态调控对城市更新的重要作用，在坚持公共利益导向的前提下，通过完善的制度设计为城市更新导入持续的内生动力，避免了过度市场化的弊端；（2）全面考虑城市更新政策应用场景的多元化和差异化，主要针对空间增长型、空间限制型和空间保护型三类场景进行容积率弹性控制，并具体设置了差异化的技术标准和核算方法 ；（3）建立以建筑空间功能使用管控为基础的精细化治理机制，引导适宜功能及其空间容量在建筑尺度上的流转分配；（4）制定严密的公共利益贡献量化评估测算方法，为精准界定政府与市场的关系和边界提供了科学支撑。以上创新点可为我国构建可持续城市更新实施模式提供有益的经验借鉴。
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