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摘要
发展权转移（TDR）被认为是不需要动用公共资金就可以保护历史建筑和其他资源，同时又尊重私人产权的“双赢”市场机制，在国际上得到广泛应用。然而一些城市或地区中的TDR相关制度不完备，缺乏有效的支持政策，使得TDR在解决了历史建筑保护问题的同时又产生了一系列新问题。本文首先介绍香港与TDR相关的当地制度体系，然后以香港圣公会建筑群和卡里克大宅两个引起较大争议的TDR项目为案例，通过调查和访谈，从管理、社区和项目维度系统解析TDR在香港的运作中存在的问题——其难以在尊重私有产权、合理利用公共资源与保护历史建筑三者之间取得平衡，各部门之间缺乏沟通和协调，尚未建立明确和公平的市场机制等制度困境。最后文章从制度安排的三个层面即法制法规、管理和操作层面提出制度优化策略，以期为高密度城市利用TDR机制保护历史建筑提供参考。
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